Giá nhà đất vẫn tăng mạnh, có hay không dấu hiệu bong bóng?

.
Khu Nguyễn Hữu Cảnh

Ở TP.HCM không chỉ có Q.2, Q.9, quận Bình Thạnh mà khắp cả khu Nam, Tây, Bắc đều có số lượng xây dựng chung cư lớn.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng BĐS . Vậy theo ông 2 vấn đề còn thiếu là gì?

Thật ra 2 dấu hiệu này đã rõ rồi; về đầu tư công thì xem các chỉ số chi ngân sách từ 2013 - 2017 đã thấy thâm dụng vốn tăng trở lại và bội chi ngày càng tăng. Trong khi đó vốn dành cho xây dựng BĐS thì chỉ cần qua cầu, hầm Thủ Thiêm là thấy một rừng căn hộ chung cư. Ở TP.HCM không chỉ có Q.2, Q.9 mà khắp cả khu Nam, Tây, Bắc đều có số lượng xây dựng chung cư lớn. Đối với condotel và biệt thự time share thì khắp các khu du lịch đều xây dựng; xét trên độ lớn thì nguồn cung cao gấp 10 lần thời kỳ dư cung 2007-2008.

Theo ông trong thời gian tới Việt Nam sẽ xuất hiện bong bóng BĐS?

Bong bóng BĐS trên thế giới được hiểu là tình trạng của một nền kinh tế mà số đông nhà đầu tư BĐS không có khả năng trả nợ ngân hàng, nhưng bán nhà cũng không đủ trả nợ vì lúc mua giá cao, còn cần bán thì giá quá thấp. Theo đó các ngân hàng cho vay cũng đối mặt với nợ xấu, kẹt tiền phải xử lý quyết liệt các nhà đất thế chấp, phát mãi hàng loạt một cách “nhanh gọn theo quy định hợp đồng cho vay thế chấp” để thu tiền về. Do đó giá nhà đất sẽ đua nhau rớt giá giống như những chiếc bong bóng bay cao bị vỡ tung.

Trong khi đó, ở Việt Nam các ngân hàng sẽ không phát mãi nhà hàng loạt với các thủ tục nhanh chóng như thế giới, chưa kể khi gặp phải giai đoạn suy thoái BĐS, nhà đầu tư cứ để đó một thời gian cho đến lúc giá nhà đất tăng trở lại và lỡ không ra hàng được thì cứ chịu trận một thời gian dài chờ ngày BĐS khởi sắc trở lại.

Đinh-Thế-Hiển-2

Theo TS Đinh Thế Hiển, hiện nay nguồn cung cao gấp 10 lần thời kỳ dư cung 2007 - 2008.

Ông nhận định thị trường BĐS giai đoạn này sẽ như thế nào?

Trong giai đoạn 2007-2008 và 2012-2013, nhà đầu tư Việt Nam đã thấm thía tình cảnh đóng băng nhà đất. Nhiều nhà đầu tư thuộc dạng máu mặt đã trở thành tay trắng; nhiều doanh nghiệp lớn lâm vào cảnh phá sản chỉ vì ông bà chủ lấy vốn sản xuất kinh doanh đi buôn nhà đất. Hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) cũng bị thiệt hại năng nề.

Trong năm 2017 và đầu năm 2018, trái với dự đoán của một số người dày dạn kinh nghiệm về thị trường BĐS; giá nhà đất không giảm nhiệt mà còn tăng mạnh. Làn sóng mua nhà đất vẫn tăng chứ không giảm; không chỉ mua ở vị trí đắc địa do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng mạnh như Q.2, Q.9 mà còn mua cả vùng ven vùng sâu vùng giáp ranh TP.HCM như Đức Hòa (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Quốc…

Nhiều người cho rằng “người sinh tiếp nhưng đất không nở”, quan điểm của ông về vấn đề này là gì?

Nhận định này chỉ đúng giai đoạn trước đây. Ở Việt Nam cách đây 40 năm, mỗi gia đình có bình quân từ 4-5 con nhưng khoảng 10 năm trở lại đây thì con số này giảm dần chỉ còn 1-2 con. Bên cạnh đó, trước đây nhà ở đô thị thì số tầng bình quân chỉ khoảng 2-3 tầng; bây giờ đã xuất hiện hàng loạt chung cư 15-20 tầng, thậm chí cao trên 40 tầng. Trước đây chỉ tập trung ở nội thành và một số vùng lân cận, bây giờ đã mở ra gấp 3, 4 lần ở khu vực ngoại thành, chưa kể đến các đô thị các tỉnh lân cận. Đất không nở theo tự nhiên, nhưng BĐS đang nở rất mạnh theo chiều rộng cũng như chiều cao.

Chẳng hạn, tại Nhật Bản, một quốc gia có dân đông đất hẹp, nhưng hiện nay đang đối đầu với tình cảnh các làng quê, thị trấn xinh đẹp thiếu người trẻ ở. Còn các quốc gia Âu Mỹ hàng năm vẫn chấp nhận cho phép một lương người nhập cư; nếu “người sinh tiếp nhưng đất không nở” thì các quốc gia đó không ngu gì làm vậy. Do vậy tình trạng trên ở Việt Nam chỉ xuất hiện trong một giai đoạn quản lý kinh tế xã hội yếu kém, khiến mọi người đua nhau ôm giữ đất đai như là một giải pháp tốt nhất để làm giàu.

Chân thành cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

HoREA dự đoán chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2018

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nêu quan điểm, không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018.

Theo HoREA, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81% là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý chứ không phải tăng trưởng nóng. Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngoài ra, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt đã hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách ồ ạt.

HoREA cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có 2 nhân tố cần được kiểm soát là tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Bên cạnh đó, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực.

Tuy nhiên, hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra “bong bóng” trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt.

Một trong những lý do khiến HoREA nhận định sẽ không xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018 là bởi các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

Vũ Sơn

 Tấn Lợi

_NTD_So 437-438_In F_Page_14
 
Nên đọc
Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản
Sức hấp dẫn của Bất động sản ven sông Hồng
Cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán, bất động sản làm thị trường "đỏ lửa"
Đề xuất bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được nộp tiền sử dụng đất như đất ở
 

 

Nguồn: www.nguoitieudung.com.vn